第一章 导论

1. 一个正常的房地产市场，其刚性需求主体应该是30多岁到40多岁年龄段的人，房价在的合理价位。房价收入比（3—6倍）和租售比（1：200—1：300）等指标来评估价是否正常。

2. 衡量房地产是否存在的泡沫主要指标是房价租金比、投资比例、房价收入比、房价与GDP涨幅的对比数据等。

3. 房地产开发分为：

生地：不具有城市基础设施的土地，如荒地、农地

毛地：具有一定城市基础设施，但地上有待拆迁房屋的土地

熟地：具有完善的城市基础设施、土地平整，能直接在其上进行房屋建设的土地

4. 房地产的定义：房地产是房产和地产的总称，本质上主要是指土地及其地上的建筑物和构筑物及其的各种权益

5. 房地产是实物、权益与区位三者的结合

6. 土地、地产、房地产、不动产的关系

7. （选择）房地产的特点：不可移动性（位置固定性）、耐耗（用）性、异质性（差异性、个别性）、高价值性、供给有限性、投资与消费双重性、房地产实体构成的二元性。

8.  房地产的类型：

按房地产的开发程度分为：土地、在建工程、建成后的物业

按房地产的用途分为：居住类房地产、商业类房地产、休闲类房地产、公共事业类房地产、工业类房地产。

9. 描述房地产用的指标：（低层1-3，多层4-6，小高层7-11，中高层12-16，高层>16）位置四至形状、面积大小、建筑物层数和高度、建筑结构、建筑装修及附属设备、建筑物效果、建筑物外观及平面格局、利用现状及规划设计要求、房地产产权状况、土地地质状况。

10. 房地产土地的使用年限：凡与省、市规划国土局签订《土地使用权出让合同书》的土地，其土地使用年限按国家规定执行，即居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合用地豁其他用地50年

11. 五证：建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、国有土地使用证、商品房预售许可证

12. 两书：住宅质量保证书、住宅使用说明书

13. 建设用地面积（净用地面积）：经城市规划行政主管部门划定的建设用地范围内的土地面积

总建筑面积：指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面与各层建筑面积之和

容积率：指总建筑面积与建设用地面积之比

建筑面积：指建筑物外墙或结构外围水平投影面积之和，包括阳台、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖、结构牢固、层高2.2m以上（含2.2m）的永久建筑

套内建筑面积：房屋按单元计算的建筑面积，为单元门范围内的建筑面积，包括套内适用面积，墙体面积及阳台面积

套内使用面积：指室内实际能使用的面积，不包括墙体、柱子等

14. 房地产的概念：房地产业是从事房地产的开发组织、经营管理、买卖和租赁经营，以及中介、咨询、评估等服务的行业。属于第三产业，是具有基础性、先导性、带动性和风险性的行业。

1、我国将房地产业列为四类：房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务、其他房地产活动

2、房地产业的细分：房地产投资开发业和服务业

房地产中介服务业：房地产咨询业、房地产价格评估、房地产经纪业

16. 房地产业的特征：基础性、先导性、关联性、地域性、周期性、高回报高风险性、对金融业的依赖性。

第二章   房地产制度

一、我国的房地产产权类型

1.土地所有权指特定土地所有权人在法律规定的范围内对特定土地所拥有的占有、使用、收益、处分、排除他人干涉的权利。

2.土地使用权：是指依法占有、使用他人所有的土地，并获取经济利益的权利。

3.地役权：是指为使用自己不动产的便利或提高其效益而按照合同约定利用他人不动产的权利。其一，地役权是按照当事人的约定设立的用益物权。其二，地役权是存在于他人不动产上的用益物权。其三，地役权是为了需役地的便利而设立的用益物权。

4.相邻关系：两个或两个以上相互毗邻不动产的所有人或使用人，在行使占有、使用、收益、处分权利时发生的权利义务关系。

比较常见的相邻关系有几下几种：（１）相邻土地使用关系；（２）相邻防险、排污关系；（３）相邻用水、流水、截水、排水关系；（４）相邻管线安设关系；（５）相邻光照、通风、音响、震动关系；（６）相邻竹木归属关系。 

5.不动产抵押权：抵押权引指债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产作为债权的担保，债务人未履行债务时，债权人依照法律规定的程序就该财产优先受偿的权利

6.房屋所有权：房屋所有者对其所有的房屋享有的占有、使用、收益、处分的权利

7.不动产租赁权：指土地所有权人、建设用地使用权人或房屋所有权人将土地或房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的权利享有的占有、使用、收益、处分的权利

8.典权：指支付典价、占有他人不动产而享有的使用收益的权利。

9.不动产共有：是指两个或两个以上的权利主体共同享有一个不动产所有权的法律状态（共同共有、按份共有、准共有）。

10. 建筑物区分所有：是指根据使用功能，将一栋建筑物于结构上区分为由各个所有人独自使用的专用部分和由多个所有人共同使用的共用部分，每一所有人享有对其专有部分的专有权与对共用部分的共有权的结合。建筑物区分所有权，是指在同一栋建筑物上存在多个所有权的情形该。所有权的客体和使用上均具有独立性。

二、征收与征用的区别

征收是指为了公共利益的需要，国家把私人所有的财产强制地征归国有：(1)国家安全和军事用途；(2)交通、水利、能源、供电、供暖、供水等公共事业或市政建设；(3)教育、文化、卫生、体育、环保、绿化、慈善机构等社会公共事业；(4)国家重大经济建设项目,但以具有公益性为限；(5)其它由政府兴办以公益为目的之事业；等等。 

征用是指为了公共利益的需要，强制性地使用公民的私有财产。

征收和征用的主要区别在于：征收是所有权的改变，征用只是使用权的改变。征收是国家从被征收人手中取得了所有权，发生了所有权的转移；征用则是在紧急情况下对私有财产的强制性使用，在紧急情况结束后，要把被征用的财产归还给权利人。 

三、房地产产权登记的种类

总登记、建设用地使用权设定登记 、房屋所有权初始登记 、转移登记 变更登记 、他项权利登记 、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记等。

四、房地产开发用地制度

1.以出让方式取得建设用地使用权的形式：招标、拍卖、挂牌、协议

2.原土地使用者转让建设用地使用权：转让年限为剩余年限

五、房地产开发管理制度

1.城乡规划部门和房地产主管部门：房地产开发项目建设条件意见书

2.城乡规划主管部门：项目选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证

3.建设行政主管部门：建设工程施工许可证

4.土地管理部门：建设用地使用权证

六、房地产转让制度

1.允许转让的条件：

出让建设用地使用权的转让：（1）支付全部土地出让金、取得建设用地使用权证书（2）投资开发房屋建设完成总投资的25%（3）成片土地开发七通一平（4）房屋建成持有房屋所有权证书

划拨建设用地使用权的转让：（1）报又批准权限的人民政府审批（2）受让方办理建设用地使用权出让手续并缴纳出让金（3）不办理受让手续的需将转让收益中的土地收益上交国家或做其他处理（4）如再次转让需办理出让手续和缴纳出让金（5）不办理建设用地使用权出让手续须符合的条件

2.禁止转让：（1）不符合转让条件的以出让方式取得的建设用地使用权（2）查封或限制的房地产权利（3）依法回收建设用地使用权（4）未经他人书面同意转让的共有房地产（5）权属有争议（6）未依法领取权属证书（7）法律给定禁止转让的其他情形

七、商品房预售

1.商品房预售条件: (1)已交付全部建设用地使用权出让金，取得建设用地所有权证书(2)持有建设用地规划许可证和施工许可证(3)按提供的预售商品房计算，投入开发的建设资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期(4)已办理预售登记，取得商品房预售许可证

2.房地产开发企业四个资质等级标准4个

八、房屋租赁制度

1.房屋租赁的条件不得出租的房屋(1)未依法取得《房屋所有权证》的(2)依法裁定、决定查封或奇特形式限制房地产权利的(3)为取得共有人同意的(4)权属有争议的(5)属于违章建筑的(6)不符合安全标准的(7)未经抵押人同意的(8)不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的

2.房屋租赁合同及当事人的权利和义务：租赁合同应当具备的条款：(1)当事人的姓名或名称及住所(2)房屋的坐落、面积、装修及设施状况(3)租赁用途及期限(4)租赁款额及交付方式(5)房屋修缮责任(6)转租约定(7)变更和解除合同的条件(8)违约责任(9)当事人约定的其他条款

九、房地产抵押制度

不同情形的房地产抵押：(1)两宗以上房地产（2）共有房地产（3）出租房屋（4）预售房地产（5）享受国家优惠政策（6）国有企业单位法人以国家授权经营的房地产（7）以集体所有制（8）中外合资、中外合作、外商独资（9）有经营期限的企业（10）具有土地使用年限

不得抵押的房地产：(1)土地所有权（2）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外（3）学校、幼儿园、医院等（4）依法被查封、扣押、监管的房地产（5）法律、行政法规规定不得抵押的其他房地产

在建工程抵押：《建设用地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》的编号；土地出让金缴纳情况；已投入工程款、施工进度、竣工日期、已完成工作量和工程量

处分房地产所得金额的分配顺序：（1）支付处分抵押房地产的费用（2）扣除抵押房地产应缴纳的税款（3）偿还抵押权人债权本息及支付违约金（4）赔偿由债务人违约合同而对抵押权人造成的损失（5）剩余金额交还抵押人，不足支付的抵押权人有权向债务人追索不足部分。

十、房地产税收制度

房产税：按年计算，分期缴纳。依照房屋原值一次扣除10%-30%后的余值计为税依据，税率为1.2%；房屋出租的，以租金收入为计税依据，税率为12%。

土地增值税采用四级超额累进税率：未超过扣除金额50%的，税率为30%；超过50%而未超过100%，税率为40%；超过100%而未超过200%，税率为50%；超过200%,税率为60%； 

土地增值税的计算：某房地产开发商的投资成本及费用为：土地取得成本11400万元，开发成本28600万元，开发费用11200万元（其中贷款利息6680万元），与房地产转让有关的税金4700万元，其他开发费用为土地取得成本和开发成本的5%，其他扣除项目为土地取得成本和开发成本的20% 。项目销售总收入86000万元。

应扣除的项目:(1)土地取得成本11400万元(2)开发成本28600万元(3)贷款利息6680万元(4)其他开发费用=（11400+28600）x 5%=2000万元(5)税金4700万元(6)其他扣除项目（11400+28600）x 20%= =8000万元

扣除项目金额=(1)+(2)+(3)+(4)+(5)+(6)=61380

土地增值额=86000-61380=24620

增值比例=24620/61380=40%

应缴纳的土地增值税=（86000-61380）x 30%=7386

房地产中介服务制度包括：房地产中介服务人员资格管理、房地产中介服务机构管理、房地产中介服务业务管理、房地产估价师的注册职业管理。

第三章：房地产市场

1.对房地产市场的理解：

①市场的主体为参与市场交易的买家和卖家，客体为买卖双方交易的对象。

②市场交易的基础为市场供求作用下形成的市场价格

③市场功能的核心为形成交易价格 

2.房地产市场类型划分：

①按照用途划分为：住宅市场、写字楼市场、商业用房市场、工业用房市场、仓库市场、特殊用途房地产市场等。

②按照发育程度划分：萌芽市场、发育场、成熟市场 

③按照覆盖范围划分：国际性、全国性、地方性房地产市场。不同类型房地产的覆盖(影响)空间范围是有差别的。

④按照层次划分：房地产一、二、三级市场：一级房地产市场是指国家出让土地给房地产开发公司的土地出让(批租)市场，二级房地产市场是指房地产开发公司与房地产消费者之间的房地产交易市场，三级房地产市场是指房地产消费者之间的交易市场。

3.房地产市场的特点：地区性、供给调节滞后性、垄断竞争性、投机性、交易形式多样性、交易复杂性、受金融市场强烈影响性、市场效率低、政府干预性。

4.房地产市场的功能：

①资源的配置功能   ②显示房地产市场需求的变化  ③指导供给以适应需求的变化④能指导政府制订科学的土地供应计划    ⑤引导需求适应供给条件的变化 。

5.房地产市场的参与者（证书从哪里取得）

①土地所有者或当前的使用者

②开发商

③政府机构：土地管理部门----获取土地使用证；

城市规划部门----获取规划许可证；

市政管理部门----获取市政设施和配套设施许可证

房屋管理部门----获取销售许可证、房地产产权证

④金融机构

⑤建筑承包商

⑥专业顾问

⑦消费者或买家

6.房地产需求的特点：①多样性  ②区域性  ③层次性  ④双重性 ⑤可替代性

7.房地产供给的特点：①缺乏弹性 ②层次性：现实供给层次、储备攻击层次、潜在供给层次 ③滞后性

8、房地产供求弹性

①特短期内房地产供给无弹性  

②短期内房地产供给弹性较小 

③长期内房地产供给弹性较大

9. 房地产市场的运行：

①房地产市场运行机制：经济增长趋于繁荣与经济增长日益衰退。

②房地产市场运行特征：单元类型、质量、规模大小、位置相近的房地产，以近似相等的价格出售。

（1）供求关系：供求均衡，价格稳定；供过于求，买方市场，价格下降，开发项目减少；供不应求，卖方市场，价格上涨，开发项目增加。

（2）市场利率：利率下降，房地产开发和消费信贷成本降低，房地产开发量可能增加，消费者购房支付能力提高，房地产需求也增加；反之。

（3）房地产市场的良好运行需要维持适量的房地产“存货”

10.影响房地产供求的因素：人口，就业及工资水平，利率及抵押贷款的条件，税率、土地利用控制、租金水平控制，土地、建筑材料价格、建筑工人工资，建筑技术、建筑质量，价格租金水平、空置率。

11.均衡与非均衡模型：存量—流量模型

（1）存量市场与流量市场的理解 

①存量(Stock)市场是指已开发房地产市场。存量房地产可以用于改建，但在短期内完全无弹性。主要为现实供给层次和储备供给层次。

②流量(Flow)市场是指潜在房地产市场。流量房地产供给并非完全无弹性，主要为潜在供给层次。

（2）以土地市场为例进行分析

①假设：假设有两个独立的土地市场，一个是既有的假设用地市场，另一个是新增建设用地市场。

②构成：

     图3-3(4)中左半部分为既有建设用地市场，土地供给完全无弹性的，土地供给曲线为Sexist，需求曲线为Dexist。该市场的均衡价格为Pe，均衡数量为Sexist。则市场均衡时有：Dexist(PL)=Sexist

     图3-3(4)中右半部分为新增建设用地市场，土地供给为Snew，需求曲线为Dnew。土地的供给有一定的弹性，随着土地价格的上涨，更多的农用地会转化为建设用地。则供给函数为Snew（(PL，X)，其中为PL地价，X表示影响供给的其他因素。需求函数为Dnew（(PL，Y)，其中Y为影响需求的其他因素。市场的均衡价格为Pn，均衡数量为Ln。

3.相互关系：

(1)从图3-3(4)可知，新增土地价格Pn高于既有土地价格Pe，原因是由于新增土地和既有土地之间不能完全替代，且新增土地体现了技术的变化，其基础设施和配套服务的布局更科学合理，因而在价格上占有一定的优势。

(2)当市场价格PL=Pe时，新增建设用地市场的需求在需求曲线Dnew上A点；当市场价PL<Pe时，存在过度需求XD，该需求在既有市场得不到满足就会转向新增建设用地市场，对新增土地的需求增加，使得新增建设用地市场需求曲线由Dnew变为D＊new。市场价格PL>Pe 时，既有市场供给过度，新开发土地投资受到抑制。

（3）因而只有A点，既有土地市场的需求才会对新增土地市场没有影响。

     有一个关于投资取决于两种市场价格比率的理论：如果Pe/Pn小于1，新增土地开发投资就下降；如果Pe/Pn大于1，则新增土地开发投资增加。

(4)模型的特点

①D＊new总是比Dnew更有弹性

②从长远看，新增土地市场的供给和需求在Dnew=Snew点达到均衡。

12.蛛网模型看下图

①收敛式蛛网模型  房地产市场的需求价格弹性大于供给价格弹性。

②扩散式蛛网模型  房地产市场的需求价格弹性小于供给价格弹性。

③封闭式蛛网模型  房地产市场的需求价格弹性等于供给价格弹性。

闲置和过度需求模型：当价格从一个时期到另一个时期上升时，市场必定

有过度需求；反之，当价格下降时，市场必定有闲置。

13.房地产投资市场：反映房地产投资性需求和供给之间的关系，价格是投资市场供求作用的结果。          房地产消费市场：反映房地产消费性需求和供给之间的关系，租金是消费市场供求求作用的结果。

两市场之间的联系：①房地产消费市场确定的租金水平影响投资市场的价格P=r/l。②房地产投资市场的价格决定了新开发建设的房地产数量，进而影响消费市场可消费的房地产存量及租金。P=f(C)

14.房地产市场研究的步骤:①确定研究目的及目标② 设计市场研究方案③ 市场研究方案的实施④撰写并提交市场研究报告：；应注意的问题：结构(标题、摘要、正文、附件）；写作技巧。

15.房地产市场周期：投资最佳时机为萧条期；消费需求夹杂着投资需求增加的时期 为复苏期。

16.楼面地价：单位建筑面积平均分摊的土地价格。

     楼面地价＝土地总价÷规划建筑面积 ＝土地单价÷规划容积率

     规划建筑面积＝土地面积×容积率

     容积率=规划建筑总面积÷土地面积

例如:2009-12-26日在福建福州拍卖的宗地2009-22号。土地面积为13145平方米，容积率为3.2，建筑密度≤25%，绿地率≥25%，建筑高度≤80米。最后成交价为4.63亿元。　        楼面地价=463000000/（13145*3.2）=11007元/平方

17.房地产住宅市场：住宅的需求曲线是一条拐折线：当住宅价格在一定幅度内变化时，其需求价格弹性较小，即缺乏弹性，这时住宅表现为生活必需品的特征；当住宅的价格超出一定幅度而继续上涨时，其需求价格弹性则较大，即富有弹性，这时住宅表现出耐用消费品、奢侈品的特性。

（1） 影响住宅需求的主要因素：①人口特征:人口数量、性别构成、年龄结构、家庭规模②收入③住房抵押贷款条件④住房消费观念的变化⑤住房政策

（2） 影响住宅供给的主要因素：①拆除量②用途变换③住房开发建设量、开发成本④住房开发建设可利用的土地数量、城市规划⑤住房开发政策

18.住宅需求预测：

住宅需求是指住宅条件低于保证健康居住和提高正常家庭生活条件所必须的居住水平与标准的不足程度。

住户量（用什么来反应：总人口、人口年龄结构、家庭结构）和住房标准(用什么来反应：收入水平、消费结构）是确定住房需求量的两个重要因素。

预测方法：1）额定需求预测法（预测期限：20年、10-15年、5年；适合以行政手段进行分配的体制）

2）有效需求趋势预测法（预测期限：3-5年的短期预测；适合以市场调节进行分配的体制）

19.商业房地产的需求是一种引致需求。

第四章：

房地产价格的种类：

商品房价格购买的房地产，包括建筑物所有权和若干年的土地使用权

以经济适用住房价格购买的房地产，包括建筑物所有权和划拨土地使用权。

以标准价购买的包括划拨土地使用权和部分建筑物所有权（与政府按份共有的房屋所有权），标准价是实施成本价的一种过渡形式。

以成本价购买的房地产，包括建筑物所有权和划拨土地使用权。

廉租金等包含与被包含的关系

1.资本主义地租的实质是租地农场主为了得到使用自己的资本的生产经营场所（土地），在一定期限内按契约规定，支付给他所使用土地的所有者一个货币额。租地农场主取得平均利润，土地所有者取得超额利润（地租）。土地所有权垄断是资本主义生产方式的历史前提，土地所有权是地租的前提，地租是土地所有权实现的经济形式。

  2.资本主义级差地租产生的条件与原因

条件是自然力，即优越的自然条件。但自然力不是超额利润的源泉，仅是形成超额利润的自然基础，因为它是较高劳动生产率的自然基础。

原因是由土地有限而产生的资本主义经营垄断。

3．资本主义绝对地租产生的条件、来源和原因

条件农业资本有机构成低于社会平均资本有机构成

原因是土地私有权的垄断

来源是产品的价值高于生产价格的差额形成的超额利润。

农业资本有机构成等于或高于社会平均资本有机构成时，绝对地租只能来自市场价格超过价值的差额，或者说来自真正的垄断地租

  4. 城市地租理论、区位地租、居住用地地租支付能力曲线（居住竞租能力曲线

5．土地价格的内涵  V=∑ai/(1+r) i  

V表示土地价格；ai表示第i年的地租；r表示折现率。

  土地价格不是土地的购买价格而是土地所提供的地租的购买价格，地租的存在是土地价格的前提。土地价格包括真正地租的资本化和土地资本价格（土地资本利息及折旧）。纯自然的土地价格不是价值的货币表现，是资本化的地租

  6. 土地价格的形成：  由需求决定

      土地价格的构成：①土地价格由土地物质价格和土地资本价格构成；②土地价格是有土地原始价格、公共投资与环境改良价值、私人投资改良价值、未来价值四项因素在地理空间上的组合而表现出来的土地交易货币额；③土地价格由纯农地价格、土地用途转换成本、土地价格的预期增值、不确定性风险补偿费、可达性价值构成；④搬迁补偿费与土地价格的关系。

  7.     

8.新开发的非农业用地的总价格的理论构成公式

式中：Jdk为该土地的总价格； Fz为农地征用费，即农地价格（绝对地价）； Fk为土地开发费，即非农用地本身的土地资本价格； Jw为由土地的位置、用途等决定的非农用地的土地物质价格（仅指级差地价部分）； Js外部辐射价格。

  9. 我国城镇土地价格的实际构成：

  10. 就旧城改造的原因：土地利用现状下的净收益低于改造后的土地净收益。具体来说：(1)预期收益的下降； (2)远期收益的不确定性或风险较大； (3)改良物的自然折旧； (4)改良物因功能性的贬值而不能适应新技术的要求

    在不考虑土地取得成本时，旧城改造的净收益=P’-D-B

P’为新开发房地产的价值；D为旧改良物的拆除费用；B为新建筑物的造价。则只有在P≤ P’-D-B才有旧城改造的机会。 P’-D-B为拆除前的土地价格， 用地人对拆除前的土地所能够支付的最大酬金。P’-B为拆除旧建筑物、平整土地后的土地价格；我国旧城改造时向原用地人支付的拆迁补偿费不应大于P’-D-B

11.地价具有长期增长的趋势并呈波浪式增长

  地价增长的形态：投资性增值、供求性增值、用途性增值

12

13.已使用若干年的建筑物：建筑物价格=该建筑物的全新重置价格-价值损耗(或贬值)

       自然性贬值：由于正常使用、长期磨损、自然老化等原因

功能性贬值：服务功能的不足、老化、超规格等原因

经济性贬值：建筑物以外的因素发生变化

建筑物经济使用寿命结束时，建筑物价格相当于报废价格

  14.房地产价格=建筑物价格+土地价格

    商品房价格构成:土地开发费、房屋开发费、各种配套及税费

   房地产价格构成比例：土地费用20%、建筑安装费用40%、市政公共设施费20%-30%、各种税费10%-20%

   房地产价格中不应包括的费用:市政工程费、四源费、公益设施建设费、营业性配套设施

  15. 实际的房租定价为：R′=R/(1-X)(1-Y)

式中，R′为理论上的契约房租；X为平均房屋空置率；Y为租金拒付率。 

  16. 房地产价格的种类：①商品房价格、经济适用住房价格；②标准价、成本价；③廉租金、准成本租金、成本租金、市场租金

  房地产租金的细分:(1)维修费(2)管理费(3)折旧费(4)投资利息(5)税金(6)保险费(7)租赁经营利润(8)地租

廉租金=（1）+（2）     准成本租金=（1）+（2）+（3）

成本租金=（1）+（2）+（3）+（4）+（5）  

市场租金=（1）+（2）+（3）+（4）+（5）+（6）+（7）+（8）

  17. 影响房地产价格的因素

    （1）一般因素：

①社会因素：人口状况、社会稳定状况、城市化、房地产投机

 ②经济因素：国民经济水平和发展趋势、财政收支及金融环境、税负

③政治因素：土地制度及政策、房地产价格政策、土地出让方式与期限、行政级别及隶属变更

④其他因素：心里因素、国际因素、特殊因素

 （2）区域因素

①城市不同功能分区因素

②城市不同功能分区的环境因素

（商业区、住宅区、工业区）

（3）个别因素

①影响土地价格的个别因素：土地位置、地块面积、地貌、地质、水文、土地形状、气候、临街状况、土地利用规划控制状况、土地产权权属状况、建筑物与土地的组合是否得当

②影响建筑物价格的个别因素：建筑构造、房屋装修、房屋设施及附属设施、地段、层次、朝向、房屋的损耗和玩好程度、规模及高度、用途

第六章

1.房地产开发是指房地产开发者为了自己或他人的占用，进行土地改造和房屋建设及租售经营的行为过程，包括从寻找开发场地、征地拆迁、地质勘察、规划设计、土地改造到房屋建设的全过程。

2.按企业的建设业绩、人员素质、管理水平、资金数量、技术装备等，将施工总承包企业资质等级分为一、二级；专业承包企业资质等级分为一至四级。

根据建设部颁布的自2001年7月1日起实施的《建筑业企业资质管理规定》，将建筑业企业分为施工总承包企业、专业承包企业和劳务分包企业三类。

3. 城市基础经济理论：城市基本经济活动和城市非基本经济活动。基本经济部类是为了满足来自城市外部的产品和服务需求为主的经济活动；从属经济部类（非基本经济部类）则是为了满足城市内部的产品或服务需求。

经济基础分析法:LQi=(ei/e)/(Ei/E)i=1,2,3,…,n

式中，LQi为区位商；ei为城市中i 部门职工人数；e为城市中总职工人数；Ei为全国i 部门的职工人数；E为全国的总职工人数。 

4.区位特征：总经济流量、地方税负(两个指标)、不动产市场效应(三个指标)

5.各类土地用途的分布的决定因素：土地使用者支付地租的竞争能力、城市规划、社会环境等

6.商业房地产项目的区位选择:（1）最短时间原则（2）便捷性原则（3）接近购买力原则（4）满足消费者的购物行为目的

居住房地产项目的区位选择:（1）对居民的居住面积、租金、交通费及交通便捷性、生活费综合考虑的原则。（2）社会区及邻里原则。

CBC（累计预算成本） CAC（累计实际成本） CEV（累计完工价值）

项目成本绩效分析：202页衡量

7.债务融资方式:（1）向银行借款（2）由保险公司、投资基金提供贷款（3）向其他企业借款（4）向社会发行债券 

8.主要融资方式的资金成本: K=Cd/P(1-Cind/P) 书213

经营方式 出租——短期融资 出售—长期 最佳组合是在项目开发时期采取短期 建成后转为长期融资方式。

9.企业自信好时，融资方式的优先顺序是：延期支付，贷款，债券，股票，贷信差时选择顺序为 贷款 延期支付 

9.融资方案选择的因素：（1）外部因素：法律环境、金融环境和经济环境；（2）内部因素主要包括企业的发展前景、盈利能力、经营和财务状况、行业竞争力、资本结构、控制权、企业规模、信誉等方面的因素。

第七章

1.房地产开发成本包括：土地购置费、前期工程费用、房屋建设费、管理费、其他费用、不可预见费、财务费用、租赁费用、与项目有关的税费。

2.财务内部收益率(FIRR)是指项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。它反映项目所占资金的赢利率，是考察项目赢利能力的主要动态指标。

3.线性内插法： 将求得的DPP与基准回收期相比较，如果前者小于后者，则开发项目在财务上就是可以接受的。

开发投资的不确定性分析（风险分析）包括：不确定因素分析、敏感性分析、期望净现值分析法、蒙特卡罗模拟法

房地产开发投资影响因子的选择和测定

1）对自然环境影响的测定 2）社会环境3）美学环境 4）经济环境

4.敏感性分析是分析和预测反映项目投资效益的经济评价指标对主要变动因素变化的敏感程度。

财务分析

5.可行性研究报告的内容：摘要与结论；项目背景说明；市场分析；财务分析；环境影响评价分析

第八章 房地产市场营销

房地产市场细分的标准 地理因素、有关人口统计因素、行为因素、心理因素

1.4P模型：市场营销组合的基本要素是产品（product）、价格（price）、促销（promotion）、渠道（place），简称“4p模型”。将这四个要素组成最优组合，是有效市场营销的基本任务。

2.营销观念的演变、特征、任务

演进阶段：生产观念→产品观念→推销观念→市场营销观念→社会营销观念

① 生产观念

特征：以生产为中心—“我生产什么，就卖什么” 

企业任务：提高生产率和分销效率，以量取胜

② 产品观念

特征：以产品为中心—“只要产品好，不怕卖不了”

企业任务：强调并迷恋产品质量，以质取胜

③ 推销观念

特征：以生产为中心—“我们卖什么，人们就买什么”

企业任务：注重促销，以广告术与推销术取胜

④ 市场营销观念

特征：以顾客为中心—“顾客需要什么，就生产什么”

企业任务：重视顾客需求并能以更有效率的方式传递产品和服务，以确定和满足目标市场需求取胜。

⑤ 社会营销观念

特征：以社会福利为中心

企业任务：重视社会与道德问题，平衡利润、消费者满足和社会利益

⑥ 服务营销观念

特征：以顾客的期望为中心

企业任务：重视顾客的感受和服务的规范性，平衡利润、消费者满足和社会利益

⑦ 关系营销观念

特征：以顾客价值为导向

企业任务：建立与利益相关者之间的关系，保持顾客，实现顾客价值最大化

3.4P,4C,4R比较

4.房地产市场营销特点，基本步骤

（1）房地产市场营销的特点：

①营销产品独特——位置固定；价值较大；异质和质量部稳定；使用期限长。

②营销环境特殊——区域性；低效市场；政策敏感；我国房地产市场的发展性。

③营销过程复杂、要求严密——权利流转、流转形式多样以及权利保护的极端重要。

④市场营销（学）的分支——既有一般原理、策略和方法的运用，也有特殊性。

（2）房地产市场营销的步骤

①进行市场调查研究②确定市场营销目标③制定市场营销组合计划④实施营销计划

房地产市场营销流程

5.房地产定价方法，策略

（1）定价方法

①成本导向定价法②竞争导向定价法③客户导向定价法

（2）定价策略

①新开发项目价格策略②组合价格策略③价格调整策略

第九章 物业管理

1.物业管理定义，主要内容

（1）物业管理从一般意义上说，是指处理物业因使用而产生的问题的各种管理活动，包括物业的日常维修养护、清洁、安全保卫等，以及与使用有关的各种经营和服务管理行为。 

（2）物业管理的基本内容

①对物业及其配套设施进行维修维护、保养、改造②防火、防盗等安全管理③清洁、绿化等环境卫生及美化管理④车辆行驶及停放管理⑤维修基金、物业管理费的预算及收支财务管理⑥代购车船机票、代订送报纸杂志、接送小孩、家政、电器维修、室内装修等多种配套服务⑦社区文化建设管理，以及协助政府进行人口统计、计划生育等社会管理⑧物业的产权变动、维修改造等档案管理

2. 前期物业管理与物业管理的早期介入和一般物业管理的区别

（1）定义

①物业管理的早期介入是指物业服务企业在接管物业之前，就参与物业的规划设计和建设，从物业的日常使用和管理的角度提出建议，以便物业建成后能够更好地满足使用者的需求。②前期物业管理是指从房屋出售之日到业主委员会与物业服务企业签订的物业管理合同生效这一段时期的物业管理。

（2）前期物业管理与早期介入的不同之处在于：

前期物业管理者已经合法拥有物业的管理权，具有明确的管理对象，而早期介入主要是起到咨询作用和为争取获得前期物业管理合同做好铺垫。

（3）前期物业管理与一般物业管理的主要不同之处在于：

前期的物业服务企业是由开发商聘任的，后者的物业服务企业是由业主委员会聘任的，后者的开始是前者的结束。

3.物业管理要点

①物业的日常维护保养和维修更新②物业的环境管理③物业的安全管理④物业的财务管理⑤物业的档案资料管理⑥社区文化建设

第十章 房地产投资

1.房地产投资特点，方式

（1）特点：①直接投资费用较高②直接投资回收期长③投资资本的购买力价值不易损失④易于取得贷款支持⑤直接投资资本的流动性差⑥影响投资的不可分散性风险因素较多⑦需要专业知识和经验⑧房地产投资方式和标的类型的多样性

（2）方式：①房地产开发投资②房地产购置投资③房地产抵押放款④购买房地产证券⑤房地产投资信托⑥有限合伙投资

2.收益倍数法，财务比率法，盈利能力法

（1）收益倍数法也称收益乘数法，是将房地产的投资价值（购买价格）除以年总收入或净收入，求得的值越小则说明该投资项目的报酬越好，越值得投资。常用的指标有总收益倍数和净收益倍数。总收益倍数等于房地产的投资价值除以该房地产的潜在年总收入；净收益倍数等于房地产的投资价值除以年净收益。

（2）财务比率法

①经营成本比率 等于经营费用除以潜在年总收入。一般而言，该比率越高，项目投资效益越低。

②收支平衡比率 等于年经营费用加上年债务偿还额，再除以潜在年总收益，它反映的是房地产投资所产生的现金流出与流入之间的关系。这一比率越低，投资的可行性越好。

③债务偿还保证率 是年净收益与年本息偿还额的比值。该比值越大，说明项目投资的财务风险越小。

（3）盈利能力法

①资本化率 等于净收益与房地产购买价格的比值，可以看做是整体投资的报酬率，与净收益倍数互为倒数。

②权益报酬率 等于税前净现金流量（净收益减去债务偿还额）与自有资金投入量的比值，是投资人的资金报酬率，是投资人所享有的税前投资报酬率。

③税后权益报酬率 等于税后净现金流量与自有资金投入量的比值。

④经纪人报酬率 等于税后净现金流量加上权益增加量，再除以自有资金投入量。

3.房地产投资风险

(1)房地产投资风险的类型：①经营风险②自然风险③流动性风险④财务风险

(2)房地产投资风险控制策略：①选择风险较小的项目进行投资②加强市场调查研究③通过投资组合来分散风险④通过良好的管理控制风险⑤转嫁风险⑥通过期权交易控制风险

十一章 房地产金融

1.房地产金融的概念，特点

（1）概念：房地产金融是与房地产经济活动有关的一切货币融通和信用经济范畴,房地产金融研究的范围是与房地产开发及取得有关的货币和信用转移市场、机构和工具。

（2）特点：①安全性②长期性③政策性④多样性

2.我国住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体等单位，为在职职工缴存的及在职职工个人缴存的长期住房储蓄，属于职工个人所有。住房公金只能用于职工购买、建造、翻建和大修自住住房。